Определение и расчет скорректированного операционного дохода (AFFO)

AFFO (Adjusted Funds From Operations) — это финансовый показатель, используемый для оценки эффективности инвестиционных фондов недвижимости (REIT). AFFO REIT, хотя и имеет различные методы расчета, обычно равен средствам фонда от операций (FFO) с корректировками на повторяющиеся капитальные затраты, используемые для поддержания качества базовых активов REIT. Расчет включает в себя корректировку GAAP прямой арендной платы, лизинговых расходов и других существенных факторов.

Ключевые выводы:

• Скорректированный операционный доход (AFFO) — это финансовый показатель, используемый для оценки стоимости инвестиционного фонда недвижимости (REIT).
• AFFO основан на средствах от операций (FFO), но считается предпочтительным, поскольку он учитывает затраты, таким образом, более точно оценивая текущую стоимость REIT и его способность выплачивать дивиденды.
• Хотя единого официального показателя не существует, формула AFFO выглядит следующим образом: AFFO = FFO + увеличение арендной платы — капитальные затраты — суммы на плановое обслуживание.

Понимание скорректированного операционного дохода (AFFO)

Независимо от того, как специалисты отрасли рассчитывают скорректированный операционный доход (AFFO), он считается более точным показателем остаточного денежного потока для акционеров, чем простой FFO. Хотя FFO широко используется, он не вычитает капитальные затраты, необходимые для поддержания существующего портфеля недвижимости, поэтому он не совсем измеряет истинный остаточный денежный поток. Профессиональные аналитики предпочитают AFFO, поскольку он учитывает дополнительные расходы, понесенные REIT, а также дополнительные источники дохода, такие как повышение арендной платы. Таким образом, он обеспечивает более точную базовую цифру при оценке текущей стоимости и является лучшим предиктором будущей способности REIT выплачивать дивиденды. Это не-GAAP показатель.

Расчет скорректированного операционного дохода (AFFO)

Перед расчетом AFFO аналитик должен сначала определить средства REIT от операций (FFO). FFO измеряет денежный поток от определенного списка видов деятельности. FFO отражает влияние деятельности REIT по аренде и приобретению, а также процентные расходы. FFO учитывает чистый доход REIT, включая амортизацию и износ, но исключает прибыль от продажи недвижимости. Причина, по которой эти доходы не включены, заключается в том, что они являются разовыми событиями и, как правило, не оказывают долгосрочного влияния на будущий потенциал дохода REIT.

Формула для FFO:

FFO = чистый доход + амортизация + износ — прибыль от продажи недвижимости

После определения FFO можно рассчитать AFFO. Хотя единой официальной формулы не существует, расчеты для AFFO обычно выглядят следующим образом:

AFFO = FFO + увеличение арендной платы — капитальные затраты — суммы на плановое обслуживание

Пример расчета скорректированного операционного дохода (AFFO)

В качестве примера расчета AFFO предположим, что REIT получил 2 миллиона долларов чистого дохода за последний отчетный период. За это время он заработал 400 000 долларов от продажи одной из своих объектов недвижимости и потерял 100 000 долларов от продажи другой. Он сообщил об амортизации на сумму 35 000 долларов и износе на сумму 50 000 долларов. За этот период чистое повышение арендной платы составило 40 000 долларов; капитальные затраты составили 75 000 долларов, а плановое обслуживание — 30 000 долларов.

С учетом этой информации FFO можно рассчитать следующим образом:

FFO = 2 000 000 долларов + 35 000 долларов + 50 000 долларов — (400 000 долларов — 100 000 долларов) = 1 785 000 долларов

Из этого AFFO рассчитывается следующим образом:

AFFO = FFO + 40 000 долларов — 75 000 долларов — 30 000 долларов = 1 720 000 долларов